Мебель.

Допустим, в одном и том же доме сдаются две одинаковые квартиры. Одна из них с дешёвой мебелью сдаётся за 1500$, другая, с итальянской дорогой эксклюзивной мебелью - за 3000-5000$. В любом случае, считать нужно на конкретном примере. Ведь если мебель дешевле, она и даёт 20%, а не 50%. И ставки получаются пропорциональными. То есть, чем меньше затраты на мебель, тем меньше арендная ставка. Чем, больше, тем дороже. Отбивка-окупаемость может быть прямопропорциональной.

Слишком дорогой ремонт делать, мы не рекомендуем: Во-первых, это будет стоить дороже, да и потом раз в 5-10 лет придется делать повторный ремонт. Нередко арендаторы оставляют жилье в «нетоварном виде» - с пятнами на стенах, стоптанными полами, сломанной сантехникой, потрепанной мебелью и другими недостатками. Хотя это можно отнести и к естественному износу, но делать новый ремонт и менять мебель все равно придется.

Состояние и месторасположение квартиры во многом влияют на рыночные арендные ставки. Минимальная арендная ставка 3-комнатной квартиры в ЗАО составляет 700 $, максимальная - 20 000 $ в месяц. Средняя арендная ставка по ЗАО для 3-комнатной квартиры бизнес- и элитного класса составила 2,8 тыс. $. Так что, можно предположить, что при успешной сдаче в аренду квартира может окупить себя в среднем за 10 лет.

Чтобы определить примерный срок окупаемости квартиры, нужно разделить ее рыночную стоимость на ежегодную арендную плату, или месячную арендную ставку, умноженную на 12 месяцев.

Пример 1

1-комнатная квартира в типовом панельном доме в ЮАО на Варшавском шоссе сегодня стоит 130 тыс. $, а сдается в среднем за 550 $. Годовая арендная плата составит 550 $ / мес. За год это составит 6 600 $. Разделим рыночную стоимость квартиры на годовую арендную плату: 130 000 $ / 6 600 $ в год = 19,7 лет. Таков примерный срок окупаемости при существующих рыночных ценах и арендных ставках.

Однако продажные цены растут гораздо быстрее, чем арендные ставки. Только за последние 12 месяцев рыночные цены на жилье выросли на 80% (с 1,9 до 3,4 тыс. $/кв.м), а арендные ставки - лишь на 20-30%. В следующем году, если также будут расти цены и арендные ставки, расчетный срок окупаемости по ценам будущего года уже может составить 28,4 лет = 19,7 лет * 1,8 (рост цен) / 1,25 (рост арендных ставок). Так что при сохранении существующей динамики цен и арендных ставок срок окупаемости такой квартиры может составить уже несколько десятков лет.

Пример 2

3-комнатная квартира в кирпичном доме в ЦАО стоит сегодня в среднем 460 тыс. $, а сдается в среднем за 3000 $/мес., если есть мебель. Годовая арендная плата составит 36 тыс. $, а срок окупаемости по текущим ценам - 12,7 лет. Однако в зависимости месторасположения, класса и состояния жилья квартира может сдаваться значительно дороже, о чем свидетельствует наша клиентская база. При более высоких арендных ставках (от 5 тыс.$/мес.) срок окупаемости по текущим ценам может сократиться до 7,7 лет и ниже.

Следует иметь в виду, что за последние 12 месяцев жилье в ЦАО подорожало почти на 60% (с 2,75 до 4,43 $/кв. м), а арендные ставки - на 20%. Так что по ценам будущего года, если сохранится прежняя динамика цен и арендных ставок, срок окупаемости возрастет по средним арендным ставкам до 17 лет. Так что, чем позднее приобретается квартира для сдачи в аренду, тем длительнее срок окупаемости.